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蚀让卖楼成常态 香港楼市「跳跌」加快「价崩」(多图)
 
颜宝刚
 
示意图,图为2022年10月16日香港城市景观。(Anthony Kwan/Getty Images)
【人民报消息】只是好几个星期没有在这个专栏谈香港楼市,但楼价期间却以惊人速度下跌,而且蚀让幅度正在不断扩大,更惊人是蚀让的年期,由之前六至七年前买入单位要蚀让,现在更常见是部分十一、十二年前买入的楼盘,业主要成功出售单位,往往都要扩大议价空间,甚至最终仍是蚀让收场。 资料显示业主沽货蚀让比重正日益扩大,住宅蚀让占整体逾三成。而部分之前还在唱好楼市的财经报章,近期已经改以「价崩」、「蚀让出血」、「十卖九蚀」、「冧价潮」、「平过深圳价」等字眼形容目前楼市加快下跌。更令人惊奇是,更多大行突然一百八十度转軚,由之前唱好到现在不得不承认楼市跌势未止,部分甚至比我之前估计更淡。 楼市受压,楼价指数按周跌0.1%,连跌6周累计下降2.6%,再创近8年新低,今年累积跌幅扩至4.4%。而中原城市领先指数CCL与撤辣前低位相比低1.6%,相较2021年8月8日纪录高位更下挫26.4%。 十大屋苑楼价「跳跌」 业主现恐慌性抛售 楼价续跌,以楼价指数计算,大约跌至2016年的水平,如果换成平均每宗二手成交单价,楼价2024年上半年跌至730万元,10大屋苑与1年前比较,半数蒸发过百万元身价。 据美联物业综合土地注册处资料显示,只计算私人住宅,今年上半年平均每宗二手私宅注册金额约730万元,已重返至2017年上半年后的7年新低。美联指出,今年上半年平均每宗二手注册金额较去年下半年平均约791万元下跌约7.8%,较21年下半年平均价高位约923万元更跌约二百万元或20.9%。 若以10大屋苑划分,今年上半年各屋苑平均每宗金额均较去年同期下跌,当中跌幅最大的是新都城,跌约18%,该屋苑亦出现「跳跌」情况,由平均价700多万元,急减至500多万元,7字变5字头,其余9个屋苑都是9变8或7变6。
资料来源:自由亚洲电台
10大屋苑中,平均成交价最高的太古城,上半年失守1,000万元,按年跌约13.7%;至于平均成交价最低的嘉湖山庄,今年上半年只有约454万元,按年跌约12.5%;而同样受上车人士欢迎的沙田第一城,今年上半年平均成交价低见499万元,按年亦跌约14.7%。反映不少屋苑的平均价,普遍跌穿重大关口,例如1,000万、500万大关。 如果改以平均价计算,多个指标屋苑更是录得震撼低价,当中作为「龙头」指标屋苑太古城两房单位早前录得以500万元易手,呎价亦跌至1万元边缘关口,已等同新界价,太古城对上一宗500万成交要追溯到2013年6月,现在售价重回十一年水平,消息震撼整个港岛市场。 其次,新界区天水围嘉湖山庄呎价再跌穿8,000元关口,同时作为细价楼上车盘,沙田第一城7月多宗2房成交已再跌穿400万心理关口,与撤辣后一度的旺势出现急转弯情况,部分成交价低至390万元,跌幅相当惊人。 但论令人骇闻的成交,是来自深井老牌屋苑豪景花园,有一个947方呎三房户刚以530万元成交,呎价仅5597元,据报单位并非涉及「事故盘」或「近亲转让」,纯粹是一宗普通买卖。事实上,豪景花园由华懋发展,基于历史和口碑等因素,即使在区内也向来「低水」。有评论戏称交易反映「香港楼.深圳价」,是关深圳上月二手楼成交均价为每方米7.06万元人民币,9个大区有5个区的每方米价格在5.8万元人民币以上。按豪景花园案例来看,这个「深井」屋苑的楼价可能已平过「深圳」若干地区。 现阶段业主心态是错失了撤辣后的两个月「小阳春」反弹,加上全面撤销辣税后反而松缚了过去两年买入的业主,而不幸地他们不少均是高位追入,面对楼价跌势未止「输少当赢」,宁愿扩大议价空间尽快离场,加上政府全面撤辣后已经再无板斧稳定楼市,只能「望天打挂」祈求美国尽快减息。面对如此景况,楼市又岂不会加快跌势? 银主盘涌现 低价成交传递负面信号
资料来源:中原地产研究部
楼价「跳跌」恐怕仍是开端,更令市场不安是累积银主盘有加大趋势。据中原地产资料显示,截至今年6月底,住宅银主盘存量有230个,较3月底的207个,增加11%,是连续4季处于200伙以上。而另据业内人士统计,目前市场上银主盘大约有330伙,而每月仍在新增逾百伙新银主盘,虽相较1997年金融风暴时涌现逾1万个银主盘,仍有相当距离,但因为银主盘普遍更愿意割价促销,随著楼价反复下跌,银行收楼后考虑后市不明朗,宁愿大幅减价沽货,低价成交难免对市场传递负面信息,影响其他二手业主、准买家心理,在市场气氛偏弱的情况进一步推低楼价。 另外,不少豪宅银主盘的原业主,不乏大商家及重磅投资者背景,将物业抵押作公司业务资金周转,惟随著息口高企、经济不明朗,资金链备受压力,最终被银行Call Loan 单位终沦为豪宅银主盘。 今个星期金管局将公布第二季负资产宗数,按首季个案超过3.2万宗,按季增27.5%,并升至2004年第1季以来最多,恐怕第二季负资产宗数会突破至四至五万宗,而且个别测量师预测比我更进取,仲量联行就预测下半年本港楼市跌约10%,以楼价「每跌约1%,负资产宗数将增将5000宗」,届时负资产料破10万宗,将是2003年沙士以来新高,恐怕到时不单是全港业主恶梦,甚至有机会动摇到银行体系以至整个金融系统,但我们届时还能寄望特区政府及财金官员应对吗? (转自《自由亚洲电台》)
文章网址: http://www.renminbao.com/rmb/articles/2024/7/30/84210.html
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